中端放量租金受压　低端租金平稳上扬

２００６年８月，上海房屋租赁指数为９９９点，与上月持平。上海房屋租赁指数办公室最新统计显示，本月上海市租赁市场总体呈现供大于求的态势，部分区域的高档商品房以及一般商品房受加息等宏观调控政策影响，房源陆续投放租赁市场，导致供大于求，租金下降；具有区位优势的高档楼盘及优质小区却始终保持着较高的出租率，租金不降反升。

区位优势显现 高端租金上扬

　　本月高档商品房租赁市场租金轻微上涨，平均租金上涨０．５％，这主要由于高档住宅租赁客户更注重高水平的居住品质，对租赁价格相对不敏感，受政策影响较小。

　　新天地、徐家汇、静安寺和南京西路板块的高档楼盘多位于ＣＢＤ中央商务区周围。这些高档楼盘以其优越的地理位置和居住品质，入住率一直比较稳定，且呈上升之势，几乎没有受到本轮政策影响。本月租金分别上涨２．６％、３．１％、２．４％和２．８％。这几个板块租金水平的走高在一定程度上带动了高端租赁市场整体租金的提升。打浦桥、新华路和古北板块由于距离中央商务区相对较远，在政策影响下租金出现小幅下降。

供应大于需求 中端租金下行

　　上海市房屋租赁指数办公室调查显示，本月，一般商品房租赁价格在上月跌幅基础上继续下滑０．２％。由于卖方在“双重税收”打压下又遭遇“加息”，中端租赁市场明显供大于求，还款负担使大多数卖家不得不再次压低租金。此外，大量简单装修甚至未装修的次新房涌入租赁市场，使原本高高在上的中端租金价格开始平易近人，成为许多原先预算较低客户的选择。受此影响，一些次新房存量较大的区域租金下降幅度达一成以上，从而拉低了区域租金水平。

　　值得注意的是，即使在中端租金水平一路下滑的情况下，像徐汇的徐家汇花园、闵行的西班牙名园、静安的达安花园等优质楼盘却凭借其成熟的小区配套和居住环境依然逆势而上，本月租金水平分别上涨１．４％、２．７％和１．９％。

学生客户回流 高校周围上扬

　　本月，售后公房租赁价格在一般商品房租金下降压力下呈下降趋势，降幅为０．５％。不过，大部分高校开学在即，学生开始陆续回流，学生客户对于低端房屋的需求开始释放。

　　杨浦、普陀和闵行等高校周围房源充足的区域租金上涨比较明显，并带动区域租金出现不同幅度的上扬。以杨浦区的五角场为例，区域内的售后公房一室户的月平均租金由１０５０元上涨至１１００元，部分新装修的两室甚至报价达２０００元／月。复旦大学以及周边众多培训机构的学员需要在附近寻找合适的居所，抬升了这一区域的价格，给租金上涨带来动力。上海市房屋租赁指数办公室分析认为，这些板块逆势走强，未受市场供给增加的影响，主要是由于周边房源多以售后公房为主，市场供给量稳定，次新房入市量较少。