与“十大偏离论”者商榷

7月4日，文汇报转发瞭望杂志的《中国房地产已进入中期调整》一文，阅后颇感惊讶。此文既非社论，或是评论员文章，又无作者署名，字里行间都充满指责、训斥、批判的口气，并对许多学术争议问题下了一连串十分武断的结论。俨然如一篇申讨中国房地产业“十大罪行”的檄文。有人猜测作者敢于公开指责地方和国务院文件将房地产业列为支柱是错的，其地位一定更高，但仔细想想又不像。因为我们的现任领导人均亲身经历过20年来由传统体制向社会主义市场经济体制转轨变型的全过程，对国民经济的几次大起大落大调整的历史性经验教训有切身体会。尤其对1996～1999年国民经济低潮时期以住房制度改革为突破口，住房建设成为新的经济增长点，鼓励民间投资和私人消费，从而拉动50多个相关行业发展，使国民经济走出低谷的历史性贡献是有目共睹的，怎会因产业发展过程中出现一些问题而全盘否定其支柱产业地位呢？更何况高层领导写文章绝不会如此缺乏涵养强词夺理，使用许多摆不上桌面的词汇，这倒更像一个血气方刚、无知无畏的年轻人所为。联想起前不久聆听过某中央部委一位博士所做“房地产十大错误”的演讲和媒体发布过的“中国房地产十大谎言”、“十大罪”，等等，才终于肯定“十大偏离”亦系此公之作，只不过将“谎言”、“罪”、“错误”改为“偏离”而已。
中国房地产业果真犯此大罪吗？作为一个建国初期参加工作，亲身经过历次政治运动的退休老人，作为一个长期从事房地产教育、科研，并为培养发展房地产业和房地产市场耗费过不少心血的学者，我反对作者用当年年轻人搞“大批制“的方式来对待学术争议和研究解决工作中的问题，更不能同意他文章和讲演中许多杜撰的罪名和不切合实际的论断，仅作此文与之商榷。我的文章的题目：《尊重市场 珍惜房市 适度调控 平稳过度》

一、房地产业列为支柱产业乃是市场经济发展的必然选择

1990年我在一个课题报告中提出，只要搞市场经济，房地产业就应当成为城市经济的支柱产业。因为要素市场乃最高层次市场，大地乃财富之母，是第一生产要素，城市土地又是上海最大的国有资产和稀缺资源，而土地只有在流通中才能实现资源的合理配置，要素的优化组合，资产的保值增值。房地产业（严格地说应是地产业，因为房屋乃土地的定着物）则在要素市场中充当极为关键的主体角色。房地产业属于第三产业，它是社会经济发展到一定历史阶段才应运而生的，从根本上说，其形成和成长受国民经济整体发展水平的制约，不能过分超越；然而，房地产业具有的基础性，先导性，能通过产业链的传导对相关产业的发展产生乘数效应（国外文献论证其放大效应为1.7--2.2倍），这就决定了它不仅仅是“被动性产业”，还能反过来影响整个国民经济的发展进程。我国的实践证明，房地产业为上世纪90年代产业结构和生产力布局调整，带动相关产业发展，改善人民生活，提供就业机会，增加财政、外汇收入，增加全社会财富等各个方面都发挥了重要作用。正因如此，房地产业才被上海定为6大支柱产业之一。前年，国务院18号令也肯定其为重要的支柱产业。该博士曾留学美国，不会不知道他们有的大城市就是将房地产与钢铁、汽车列为3大支柱产业的吧！

至于“被动性产业”一说，作者犯了两个常识性毛病，其一市场经济不同于传统计划经济，是以需求而非供给为导向的，试问，哪一产业不是因市场有需求而产生的？其二房地产业与住房不是同一层次的概念。住房只是房地产业的一种产品，在美国，住房与非居住用房的比例大体各占一半，现在我们住房占80％左右，随着市场经济的发展，非居住用房比重将逐步提升。过去那种工商业用房、办公用房自建自用的小生产方式效率低、成本高，必将被专业化、集约化、市场化的现代方式所替代。作者在其它文章和讲演中公开指责上海和中央将房地产业定为支柱产业是犯了“错误”，但在“偏离”一文中又偷偷添加了“最大最”这3个字，翻遍有关文件资料未见有“最大最重要的支柱产业”的提法。他对其它几个“偏离”的批判中也使用了类似手法来制造“靶子”，因为“真理越过一步便成谬误”，不加以夸大歪曲使之成为对立面又怎能搞“大批判”呢！

我们重申房地产业的重要性并非不承认发展过程中存在不少缺点和错误，更不否定应当进行必要的宏观调控，只是希望注意方式、方法，掌握适时、适度，避免“矫枉过正”，力求平稳过渡。历史经验告诉我们，不能用搞政治的办法搞经济，管理市场经济也要尊重市场经济的客观规律。中国房市发展到今天很不容易，要倍加珍惜，千万不要重现股市的悲剧。

二、实事求是，弄清“病因”，既“治表”又“治本”

“偏离”一文中有7项与房价和泡沫有关，不妨放在一起进行讨论。

这几年，房地产泡沫论从境外传到国内，有人早在四、五年前就断定国内房市已“出现危机”，某年某时“即将崩盘”。可是，后来仍一直在涨，直到今天尚未“崩盘”。这两年金融界某些同志泡沫讲得比较多，他们要防范金融风险，当然可以理解。其实所谓泡沫来自于供求关系的强烈磨擦，供不应求时，价格就会向上偏离价值，产生价格泡沫，只要价格信号不被扭曲，引导生产要素向其合理流动，达到新的平衡，泡沫就会自行消失。所以，市场经济中泡沫是此起彼伏时消时长的。过去短缺经济年代也有泡沫，只不过黑市被配给制掩盖了。至于经济泡沫会不会发展成泡沫经济，则取决于特定的客观条件和主观原因。中国不同于台湾、香港和日本，房市有经济泡沫，但决不会发展成泡沫经济。
1997年，我应邀承担国家科委和建设部软课题“住房建设成为国民经济新增长点政策研究报告”，对改革住房制度，鼓厉住房消费和投资，建立健全住房保障制度，提出过一系列对策建议。次年，全国范围推进住房制度改革，房市逐步发展壮大，房价一直稳中有升，直到2003年以后，才出现上涨过快的势头。2004年，国家为了制止房地产投资规模失控，下决心“斧底抽薪”，紧缩“地根”、“银根”，但在需求依然旺盛状态下，压缩供给的信号自然会引起“房价还要涨”的市场预期，从而导致投机炒房加剧，远期消费提前，房价强烈反弹。

研究房价要分清两个概念：一类是指某个地方一定期内各种不同质的商品房成交额形成的算术平均数，即平均房价；另一类则是以样本为基础，反映不同时期同质商品房价格变化的相对数即价格指数。前者主要反映成交结构的变化，后者才真实反映价格水平的涨落。这几年，上海老百姓意见较集中的是，适合中低收入家庭初次置业改善性需求和动拆迁户被动性需求的中低价紧凑型住宅买不到。当然，对价格水平太高也有意见，但并不反对专供富人的豪宅卖高价，只要中低档房价不要涨得太高。所以，上海采取扩大供给“两个一千万”解决普通百姓的需求。
这几年，上海房价上涨过快是个问题，但其原因是多方面的，是各种因素综合作用的结果。房价属微观经济范畴，价格以价值为基础，并由供求关系调节而围绕价值上下波动。价格由成本、费用、利润、税金4项要素构成。利率、汇率、税率和国家垄断的要素价格如地价，则属于宏观经济范畴，但它们可以通过供给和需求两端，影响房价和购买能力。

此外，政策动向、媒体信息等也会影响供需双方的心理预期和行动。建设部一位负责同志在某个会上系统地分析了房价上涨过快的各种国内原因和深刻的国际背景，讲得很切合实际。但是“偏离”论者却蛮横地宣称房价高低有无泡沫同土地稀缺、地价、利率、GDP增幅、城市化人口增长、自住需求等因素都没关系。在他看来，惟有“炒房团”之类的投机炒作者以“少数操纵多数”才是推动房价过快上涨的决定性因素。这能让人信服吗？至于如何平抑房价，从他的文章和讲演中更看不出什么有价值可操作的对策建议，只是说过一句“上海讲地价高，为什么不多造30层以上的高楼，今后低于30层不准造，地价不就摊薄了。”可见，他对房地产是十足的外行，倘若全国都听从他的“指导”，城市岂不都成了钢铁水泥的森林？

我认为，当前抑制房价过快上涨的思路应是：1.扩大有效供给。增加普通工新阶层所需的中低价小户型商品住房的建设用地和资金供给，并联系房价定地价，根据方案优劣决定中标者，并对方案实施全过程加强监督。

2.疏导过度需求。从制度上抑制投机、规范投资、引导消费。实行“租购并举、梯度消费”。对目前既买不起房又无力承担市场租金的困难家庭，以，扩大“廉租房”和“租金补贴”受益面等办法来解决。

3.降低成本费用。对成本、费用、税金这三项价格构成要素要做 “减法”，而不是做“加法”，不要用增加消费者负担的办法来抑制需求。

4.压缩利润空间。这几年房地产业确实有暴利，但暴利不在房产而在地产，这与现行开发模式有关。现在是土地开发和房产开发合一的大而全、小而全开发模式，开发周期长，一般至少需3～5年。在此期间，政府和社会的追加投资使周围土地增值，即使他的地还未实质性开发，也会由于“溢出效应”而能坐享由“级差地租Ⅱ”转化的超额利润，虽然照理这应由土地所有者政府收回。为解决这一问题，应当改为推行“大地产”、“小地产”的专业化、集约化开发模式，即政府实行两轮招标、拍卖。第1轮地产开发招标，由大地产商将“生地”、“毛地”开发成熟地交还政府，中标价为土地开发成本加合理利润。第2轮由政府按总体规划将熟地切块按项目向房产商招标拍卖，使土地开发期间的地价增值归政府所有，以用于城市建设和解决住房保障所需的资金来源，我想这可能是一种治本的途径。

三、加强引导、排除干扰、健全市场配置与社会保障相结合的住房供给制度

“偏离”作者将住房定为大众消费品，反对全民炒房，这没错，但否认其是有投资价值的大众投资品则错了。他在上海一次演讲中说，美国房地产剔除通胀因素，每年也不过增值百分之一点五至二，这不就是投资价值吗？托改革开放之福，现在中国许多老百姓手中有点积蓄了，存银行负利率，买股票有风险，借出去不放心，做生意没本事，比来比去还是买房子最保险，可自用可出租，要用钱时可抵押或变现，想改善时还可“置换”，所以大家会去买房。中国房子如果也是年增值1.5％，加上通胀因素就有5-6％，这样的保值增值率现在还有哪种投资能做到？投机炒房当然不好，正当投资还应肯定，所以要“抑制投机、规范投资”。住房商品不同于其他耐用消费品，它不会贬值，所以兼有消费、投资双重功能，而且两者可分、可合、相互转化。即使家中只买一套房自住，也是拥有了一笔可观的资产。上海许多原先住公房的家庭通过住房制度改革，花二、三万元置下产权，三年后上市卖了三、四十万，再贴一点、贷一点，换一套新房，从而实现了梯级改善，国外计算房价收入比中有这个因素吗？现在上海住房自有率已达到80％，大多数而并非少数家庭通过市场已解决了住房“有没有”的问题，对于其他家庭则分别情况研究解决。如中低收入家庭，有需要但缺一点经济能力者，购买低价位中小户型商品房，政府实行贴息；住公房者只收优惠租金，想买下来则给予价格优惠；动迁户可购买政府监管的配套商品房等。在上海，住房不仅是大众消费品，同时也成了大众投资品，政府帮一把，但主要靠他们“自住其力”，使这部分中低收入家庭也“居者有其屋”。对于目前尚不具备购房能力的居民，一般可通过市场租房做到“居者有屋住”，实在租不起房的低收入家庭则由政府提供“廉租屋”或租金补贴。

中国是个发展中国家，处于社会主义初级阶段，国家财力有限，现阶段大多数城市居民解决住房问题要“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”，即主要以市场机制来配量资源。对于小部分低收入家庭则主要以政府力量来帮助他们做到“有屋住”，而不一定“有其屋”。现在有些人同该同志一样，极力主张让财政掏钱来“保证”所有城市家庭“居者有其屋”是不对的。财政既负担不起，又容易滋生腐败。这几年，类似“回龙观”的现象各地还少吗？倘若80％的家庭都要政府贴钱供给经济适用房，当年又何必搞房改呢？事实上，经济适用房政策应当调整，改“只售不租”为“只租不售”，并不得转租，经济条件好转自己能买房后，该房必须收回，不然财政补贴就会流失。

四、理清思路、政策交底，营造良好的市场环境

改革开放以来，中国房地产业尽管走过了艰巨曲折的路，但终于形成为一个颇具规模的支柱产业，为国家为人民作出了自己应有的贡献。前进中有缺点，犯错误，在所难免，改了就行。“发展是硬道理”，不能因为有缺点错误就不让发展。本轮宏观调控根本目的在于制止房地产过热，确保房地产市场持续健康地发展，而并不象该文作者所主张的那样，将房地产业改造成为“被动性产业”，作为提供“社会福利的重要表现形式”。中央要求各地要防止房价大起大落，避免引起不良后果。但在他们看来，房价应当大跌，房地产业不怕“衰退”，有些人公开要求上海房价跌一半，北京房价跌30％，不如此就是“调控不到位”，谁要担心房价大跌影响国民经济就是“强盗逻辑”，就是“要挟中央政府”。在这里，我要请教他们是否知晓，香港和东京正由于采取过激措施来“挤泡沫”才使房市几年、十几年不能恢复元气的，为此，董建华先生曾建议上海要谨慎行事。难道你们也希望上海房市由此一蹶不振吗？香港、东京房地产泡沫破灭期间，价格平均一年也只跌百分之十几（香港5年跌了68%）就引起了“多米诺骨牌”效应，经济萧条，人民生活水平严重下降。你们自封为人民大众的代表，希望上海房价跌一半，北京跌三成，并且表示不怕“衰退”，以为到那时老百姓就能买得起房，这未免太天真了。倘若房市一旦崩盘引发“衰退”，先是开发商、中介商破产，接着是建筑工人要停工返回农村，占钢产量三分之一的建筑钢材失去市场，建材、化工、五金、装饰、机电、家用电器、家具等一连串行业严重萎缩，企业倒闭，工人下岗，老百姓资产缩水，银行收不回贷款，政府卖不出地、收不到税，这些严重后果你们考虑过吗？该作者将平抑房价比作“生疮挤脓”，说明他对医学常识也不甚了解，“挤脓”要先消毒防止感染，而且有些脓疮也不能挤，要用消炎药或开刀解决，冒然去挤会危及生命。

当前，上海和全国房市的宏观调控已初见成效，6月份以来，上海除了中低价房和配套商品房开始放量外，一、二手房成交量均大幅度下滑，价格开始下调，但市场观望气氛浓厚。这种现象在短期内很正常，各方都需要时间消化已出台的政策效应，据此调整自己的心态和行动。但倘若长期观望下去，对市场和各方都不利。因此，需要做工作缩短市场观望期，力争在1--2年内完成调整，使市场由“量增价降，窄幅盘整”平稳过渡到“量增价稳、缓缓上升”，以更健康的姿态迎接2008年奥运会和2010年世博会。倘要像该作者主张的那样拖过3--5年，我们就会失去大好时机。

为了实现平稳过度，当前似应重点抓好两件事：

1、排除干扰、理顺思路，恢复消费者和投资者对房市的信心。住房商品兼有消费品和投资品的双重功能，随着经济发展，中产阶层和富裕家庭会愈来愈多，人们会买第2套房用于休闲度假，甚至买更多的房用于出租，这对国家有益无害，也是“藏富于民”的形式。我们应当逐步以民间投资和私人消费替代财政投资、公款消费来拉动国民经济。政策上宜保持连续性，继续鼓励自住消费和正当投资。

2、分析形势、梳理措施，尽早做好政策“交底”。现在代表政府“发声音”的部门太多，相互不一致，有的乘机搭车，有的官方机构专家在研讨会上扬言，房价不调整到位还会有“重拳出击”，从而扰乱了市场心态。人们不知道下一步还有什么政策出台，只得继续等待。希望权威部门客观分析判断形势，明确中央和地方职责分工，梳理已出台措施，排除那些过去并未实际执行，现在未经认可乘机搭车出台的措施，并将近期即将推出的措施尽快出台，以消除不确定性。政策交了底，市场自然会逐渐恢复活力。中国房地产业目前已经进入盘整阶段，但整个房市仍处于持续繁荣的长周期内，事物发展总是波浪式前进、螺旋型上升的，盘整不是衰退，更不可能原地转圈，经过必要盘整才能稳步向前。只要我国工业化、城市化、现代化的步伐不停，以市场化为取向的改革继续深化，中国房地产业和中国房市仍有很大的发展空间，如若不信，不妨拭目以待。

（作者为上海财经大学房地产经济研究中心教授）